Shizuoka – Sair de uma casa ou apartamento alugado no Japão exige mais do que retirar os móveis e devolver as chaves. É preciso observar o prazo para comunicar o encerramento do contrato, conferir as condições do imóvel, cancelar serviços, retirar o lixo e guardar documentos que poderão ser importantes na hora do acerto final.

Uma atenção especial deve ser dada à chamada restauração do imóvel, conhecida em japonês como 原状回復, genjō kaifuku. Este é um dos principais motivos de conflitos entre proprietários e inquilinos no Japão.

O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, MLIT, esclarece que restauração não significa obrigatoriamente devolver a residência exatamente nas mesmas condições em que ela estava no dia da mudança. Desgastes decorrentes do tempo e do uso normal são, em princípio, diferentes de danos provocados intencionalmente, por negligência ou por uso anormal do imóvel.

A Província de Shizuoka também mantém orientação específica sobre problemas relacionados à saída de imóveis alugados.

Orientações do MLIT sobre imóveis alugados e saída da residência

Guia do MLIT sobre restauração do imóvel

Orientação da Província de Shizuoka sobre saída de apartamentos alugados

Primeiro passo: confira o contrato

Antes de marcar a mudança, procure o contrato de locação, 賃貸借契約書, chintaishaku keiyakusho. É nele que estarão informações importantes, como o prazo para comunicar a saída, a forma de fazer essa comunicação, eventuais multas ou condições especiais, regras sobre limpeza e procedimento para devolução das chaves.

Não existe um único prazo de aviso válido para todos os imóveis. O próprio MLIT recomenda verificar cuidadosamente no contrato quando e em quais condições o inquilino deve comunicar o cancelamento.

Dependendo do contrato, avisar que pretende sair amanhã não significa que a cobrança do aluguel terminará amanhã. Pode existir um período de aviso prévio durante o qual o aluguel continuará devido.

Por isso, o ideal é comunicar a imobiliária, administradora ou proprietário assim que a data da mudança estiver definida.

Não jogue fora o contrato antes do acerto final

Mesmo depois de deixar o imóvel, mantenha uma cópia do contrato. O MLIT recomenda conservar esse documento até a conclusão de todos os procedimentos da saída, já que nele estão as condições relativas ao depósito caução, à restauração do imóvel e a outras obrigações do inquilino.

Também é recomendável guardar:

• comprovante da comunicação de saída;
• e-mails e mensagens trocados com a administradora;
• fotografias do imóvel;
• documentos entregues durante a vistoria;
• orçamento ou demonstrativo das reformas;
• comprovante de devolução das chaves;
• documento do acerto do depósito caução.

Tire fotos antes de entregar o imóvel

Um dos cuidados mais importantes é registrar as condições da residência. Depois de retirar móveis e objetos pessoais, fotografe os cômodos, paredes, pisos, portas, janelas, cozinha, banheiro, varanda e equipamentos que pertencem ao imóvel.

Caso exista algum problema, faça também fotografias mais próximas. O registro ajuda a demonstrar as condições da residência no momento em que ela foi devolvida.

A Agência de Assuntos do Consumidor recomenda que as condições do imóvel sejam verificadas pelo proprietário e pelo inquilino e destaca a utilidade das fotografias para prevenir conflitos posteriores.

Se ainda tiver as fotografias feitas quando entrou na residência, melhor ainda. Elas podem permitir uma comparação entre o estado inicial e o estado no momento da saída.

Faça a vistoria junto com a imobiliária, quando possível

Muitas administradoras realizam uma vistoria antes ou no momento da entrega do imóvel. É recomendável participar.

Durante essa inspeção, observe quais danos estão sendo apontados como responsabilidade do inquilino. Se discordar, peça explicações e, quando possível, deixe registrada sua posição.

Evite assinar imediatamente um documento cujo conteúdo não compreendeu.

Se um termo estiver em japonês e houver dúvida sobre seu significado, peça esclarecimentos antes de concordar.

Desgaste normal não é o mesmo que dano causado pelo morador

Este é um ponto fundamental. Segundo as diretrizes do MLIT, o conceito de 原状回復, genjō kaifuku, não significa simplesmente restaurar o imóvel ao estado de novo.

O desgaste natural decorrente do tempo, 経年変化, keinen henka, e o desgaste resultante do uso normal, 通常損耗, tsūjō sonmō, em princípio não constituem despesas que automaticamente devam ser cobradas do inquilino.

A responsabilidade do morador ocorre principalmente quando há danos provocados por intenção, negligência, falta de cuidados ou utilização que ultrapasse o uso normal.

Por exemplo, um piso que envelheceu naturalmente não deve ser tratado da mesma forma que um piso danificado por uso inadequado.

O mesmo raciocínio vale para paredes, tatames e outros componentes da residência.

Mesmo quando existe dano atribuível ao inquilino, o tempo de utilização do material pode influenciar o cálculo. O MLIT estabelece que o envelhecimento e o desgaste natural devem ser considerados na distribuição dos custos em diversas situações.

Atenção às cláusulas especiais do contrato

Alguns contratos possuem cláusulas chamadas 特約, tokuyaku, estabelecendo, por exemplo, pagamento de limpeza profissional na saída.

Essas cláusulas precisam ser analisadas individualmente.

A existência de uma cláusula no contrato não significa que qualquer cobrança seja automaticamente válida. O próprio MLIT observa que determinadas cláusulas especiais podem não ser consideradas válidas dependendo das circunstâncias.

Por isso, quando houver cobrança de limpeza, troca de papel de parede, tatame ou outros reparos, confira o que estava previsto no contrato e peça a discriminação dos valores.

Limpe a residência antes da saída

Mesmo que o contrato preveja limpeza profissional depois da mudança, entregar o imóvel em boas condições reduz a possibilidade de discussões.

Retire:

• alimentos da geladeira;
• objetos dentro de armários;
• lixo da cozinha;
• cabelos e sujeira do banheiro;
• resíduos na varanda;
• objetos deixados no genkan;
• adesivos ou itens instalados pelo próprio morador, quando puderem ser retirados sem causar danos.

Não tente, porém, realizar por conta própria reformas importantes sem consultar o proprietário ou a administradora.

O MLIT explica que, dependendo do contrato, os reparos de restauração podem ter de ser realizados pelo proprietário ou por uma empresa indicada por ele.

Não deixe móveis e lixo no imóvel

Sofá, cama, colchão, mesa, bicicleta, eletrodomésticos e outros objetos não podem simplesmente ser abandonados na residência ou no local de coleta de lixo.

As regras para lixo de grande porte, 粗大ごみ, sodai gomi, variam de uma cidade para outra.

Em muitos municípios é necessário solicitar antecipadamente a coleta ou levar os objetos a uma instalação determinada.

Por isso, não deixe para organizar o descarte no último dia.

Geladeira, freezer, televisão, máquina de lavar e aparelho de ar-condicionado também estão sujeitos ao sistema nacional de reciclagem de eletrodomésticos e não devem ser descartados como lixo comum.

Consulte as regras da prefeitura da cidade onde mora antes da mudança.

Cancele água, eletricidade e gás

Entre em contato antecipadamente com as empresas ou órgãos responsáveis por:

• eletricidade, 電気, denki;
• gás, ガス, gasu;
• água, 水道, suidō.

A Agência de Serviços de Imigração orienta os moradores a fazer os procedimentos relacionados a eletricidade, gás e água com antecedência ao mudar de residência.

No caso da água, o prestador depende do município ou da área.

Para eletricidade e gás, verifique diretamente com as empresas com as quais possui contrato.

Também confira se haverá uma última leitura do medidor e como será feita a cobrança final.

Portal de Apoio à Vida Cotidiana para Estrangeiros, da Agência de Serviços de Imigração

Internet também precisa ser resolvida com antecedência

Quem utiliza internet fixa deve verificar com a operadora:

• data do encerramento;
• possível período de aviso;
• cobrança final;
• retirada de equipamentos;
• devolução de modem ou roteador;
• eventual necessidade de remoção da instalação.

Não confunda equipamento comprado pelo morador com equipamentos emprestados ou alugados pela operadora.

Deixar de devolver um aparelho pertencente à empresa pode resultar em cobrança.

Se estiver apenas mudando para outro imóvel, pergunte se o contrato pode ser transferido para o novo endereço.

Ar-condicionado, luminárias e outros equipamentos

Antes de retirar qualquer equipamento, confirme de quem ele é.

É relativamente comum encontrar imóveis em que ar-condicionado, luminárias, fogão ou outros equipamentos já estavam instalados quando o morador entrou.

Eles podem pertencer ao proprietário.

Da mesma forma, equipamentos instalados pelo próprio inquilino não devem ser simplesmente deixados para trás sem autorização.

Em caso de dúvida, pergunte à administradora.

Não esqueça bicicletas e estacionamento

Quem utiliza estacionamento separado, 駐車場, chūshajō, deve verificar se existe outro contrato e se o cancelamento precisa ser solicitado separadamente.

O mesmo vale para vagas de bicicletas, depósitos e outros espaços vinculados ao condomínio.

Bicicletas não utilizadas também não devem ser abandonadas no estacionamento do prédio.

Entregue todas as chaves

Na devolução, confira quantas chaves recebeu quando entrou na residência.

Isso pode incluir:

• chave da porta;
• cópias adicionais;
• chave da caixa de correio;
• chave do depósito;
• chave ou controle eletrônico do estacionamento;
• cartão ou chave eletrônica de acesso ao prédio.

Se alguma chave foi perdida, informe à administradora.

Dependendo das circunstâncias e do contrato, poderá haver cobrança relacionada à substituição.

O depósito caução pode ser descontado

O depósito conhecido como 敷金, shikikin, pode ser utilizado para quitar obrigações do inquilino previstas legalmente ou contratualmente, incluindo determinados danos pelos quais ele seja responsável.

Isso não significa, entretanto, que todo o depósito possa ser automaticamente usado para reformar o imóvel.

A Província de Shizuoka orienta que, na ausência de determinadas cláusulas válidas, o desgaste natural e o desgaste provocado pelo uso normal não devem ser tratados como responsabilidade do inquilino.

Se houver descontos, peça um demonstrativo detalhado.

Confira:

• qual parte foi reparada;
• por que o reparo foi considerado responsabilidade do morador;
• qual o valor do serviço;
• como foi calculada a parcela atribuída ao inquilino.

Vai mudar de cidade? Faça também o procedimento na prefeitura

Quem muda de uma cidade para outra deve realizar o procedimento de saída conhecido como 転出届, tenshutsu todoke, no município onde morava.

Depois da mudança, deve apresentar a notificação de entrada, 転入届, tennyū todoke, na nova cidade.

Para estrangeiros residentes de médio e longo prazo, a Agência de Serviços de Imigração determina que o novo endereço seja informado ao município dentro de 14 dias da mudança. Apresentando o cartão de residência durante o procedimento municipal, a atualização do endereço também cumpre a obrigação prevista pela legislação de imigração.

Quem muda apenas dentro da mesma cidade apresenta a notificação de mudança de endereço, 転居届, tenkyo todoke.

Quem deixa o Japão também deve verificar o procedimento de saída na prefeitura antes de partir.

Peça o encaminhamento das correspondências

A Japan Post oferece gratuitamente o serviço de transferência de correspondências enviadas ao endereço antigo.

Ao apresentar a notificação de mudança, 転居届, tenkyo todoke, as correspondências são encaminhadas ao novo endereço durante um ano contado a partir da data da solicitação.

A Japan Post informa que o registro pode levar de três a sete dias úteis, por isso recomenda fazer o procedimento antecipadamente.

O pedido pode ser realizado em uma agência dos Correios, por formulário enviado pelo correio ou pelo serviço eletrônico e転居, eTenkyo.

Serviço de transferência de correspondências da Japan Post

É importante lembrar que correspondências marcadas como 転送不要, tensō fuyō, ou seja, que não podem ser encaminhadas, ficam fora desse sistema.

Por isso, atualize também diretamente o endereço cadastrado no banco, cartão de crédito, seguradora, empregador, escola, telefone celular e outros serviços importantes.

Faça um último registro antes de fechar a porta

Depois que todos os pertences forem retirados, faça uma última inspeção.

Confira especialmente:

• armários;
• varanda;
• caixa de correio;
• geladeira;
• espaço da máquina de lavar;
• banheiro;
• depósito;
• estacionamento;
• bicicletário.

Fotografe novamente o imóvel vazio.

Se possível, registre também os medidores de água, gás e eletricidade quando isso for relevante para o encerramento dos contratos.

Somente depois entregue as chaves.

Se houver cobrança que você considera injusta

Não aceite ou recuse uma cobrança apenas verbalmente.

Primeiro peça a discriminação do valor e compare com:

• o contrato de locação;
• as fotografias de entrada e saída;
• o relatório de vistoria;
• as diretrizes do MLIT sobre restauração.

Em Shizuoka, problemas relacionados à cobrança de reparos, devolução do depósito e restauração do imóvel podem ser discutidos com os serviços de orientação ao consumidor.

O telefone nacional 消費者ホットライン, shōhisha hottorain, é 188. O sistema encaminha o consumidor ao centro responsável por sua região.

A Província de Shizuoka possui centros de atendimento nas regiões leste, central e oeste e também mantém uma página específica com orientações relacionadas a problemas na saída de imóveis alugados.

Serviços de orientação sobre moradia da Província de Shizuoka

Informações da Província de Shizuoka sobre contratos e imóveis

Checklist antes de devolver as chaves

Antes de encerrar definitivamente a mudança, confira:

1. Avisou a imobiliária ou proprietário dentro do prazo previsto no contrato.
2. Confirmou a data final do contrato e do aluguel.
3. Retirou todos os móveis e pertences.
4. Descartou corretamente o lixo de grande porte.
5. Limpou o imóvel.
6. Fotografou todos os cômodos.
7. Participou ou marcou a vistoria de saída.
8. Cancelou água, eletricidade e gás.
9. Resolveu internet e equipamentos da operadora.
10. Cancelou estacionamento e outros contratos vinculados ao imóvel, quando necessário.
11. Fez os procedimentos de mudança na prefeitura.
12. Solicitou o encaminhamento das correspondências.
13. Atualizou o endereço em bancos, cartões, seguradoras e outros serviços.
14. Entregou todas as chaves e controles.
15. Guardou o contrato e os comprovantes até terminar a prestação de contas.
16. Conferiu detalhadamente qualquer cobrança de restauração do imóvel.

A recomendação mais importante é não esperar o último dia. A saída de uma residência no Japão envolve contratos privados, serviços públicos e procedimentos municipais diferentes, e alguns deles precisam ser solicitados com antecedência.

Organizar documentos, fotografar o imóvel e conhecer as regras sobre 原状回復, genjō kaifuku, pode evitar despesas desnecessárias e conflitos depois que as chaves já tiverem sido entregues.

Foto: Canva