Tóquio – No Japão, as terras agrícolas ocupam cerca de um oitavo do território nacional e têm uma extensão mais de duas vezes superior à das áreas residenciais, segundo o Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca (農林水産省, Nōrin Suisanshō). No entanto, ainda existem pessoas que oferecem áreas para cultivo sem sequer serem proprietárias dos terrenos.

Um agricultor chegou a preparar um plano para arrendar uma área oferecida por um vizinho. Mais tarde, porém, descobriu que não havia contrato nem autorização da comissão agrícola (農業委員会, nōgyō iinkai) e que o homem que havia oferecido a terra não era o proprietário, publicou o site Bengo4.com.

A compra, a venda e o arrendamento de terras agrícolas são regulamentados por lei. Mesmo assim, nas zonas rurais ainda ocorrem contratos ilegais e subarrendamentos sem autorização, prática conhecida como arrendamento agrícola clandestino (ヤミ小作, yami kosaku).

A Lei de Terras Agrícolas (農地法, Nōchihō) estabelece que a compra, a venda ou o arrendamento dessas áreas exigem, em princípio, autorização da comissão agrícola do município. Os negócios realizados sem essa autorização não produzem efeito jurídico.

O arrendamento também pode ser feito por meio do Banco de Terras Agrícolas (農地バンク, nōchi banku), denominação pela qual é conhecida a Organização de Gestão Intermediária de Terras Agrícolas (農地中間管理機構, nōchi chūkan kanri kikō).

A instituição recebe terras de proprietários, incluindo áreas não utilizadas ou cujos donos não foram identificados, e as repassa a agricultores e outros responsáveis pela produção. O sistema também busca concentrar e organizar as áreas de cultivo e evitar que mais terras permaneçam sem utilização.

Os problemas surgem quando proprietários e agricultores negociam diretamente, sem passar pela comissão agrícola ou pelo sistema oficial de intermediação.

Uma das justificativas para evitar o procedimento legal é que a solicitação exige documentos e pode levar algum tempo para ser aprovada. Um agricultor da província de Tochigi afirmou que esse tipo de acordo informal existe há muito tempo e que uma pessoa que menciona a lei ou exige o cumprimento das regras pode acabar sendo malvista pelos demais moradores.

Há também casos de pessoas que oferecem terras das quais não são proprietárias. Um agricultor descobriu que o homem que havia oferecido uma área para cultivo era apenas o arrendatário e tentava subarrendá-la sem a autorização do verdadeiro proprietário.

Existem ainda situações em que o próprio arrendamento original foi realizado apenas por acordo verbal, sem documentação ou autorização. Depois de várias décadas, pode não haver registros claros sobre quem arrendou a terra, quando o acordo começou ou quais áreas estavam envolvidas.

O sistema de autorização das comissões agrícolas procura evitar subarrendamentos sem consentimento e outras confusões relacionadas aos direitos sobre as terras.

Apesar de a prática ainda ocorrer em áreas rurais, ela está em desacordo com a Lei de Terras Agrícolas, não produz, em princípio, os efeitos jurídicos pretendidos pelas partes e pode resultar em punição criminal.

Aquisição por prescrição

Outro problema que pode decorrer desse tipo de prática é o usucapião, chamado no Japão de aquisição por prescrição (時効取得, jikō shutoku). No entanto, um arrendamento clandestino não se transforma automaticamente em propriedade, mesmo que dure décadas. A diferença central está na forma como a pessoa ocupa a terra.

Pelo Código Civil japonês, quem possui um imóvel de maneira pacífica e pública, com a intenção de agir como proprietário, pode adquirir a propriedade após 20 anos. O prazo pode cair para 10 anos quando, no início da posse, a pessoa estava de boa-fé e não agiu com negligência. Essas são as regras gerais da aquisição por prescrição previstas no artigo 162 do Código Civil (民法, Minpō).

No caso do arrendamento clandestino, porém, o agricultor normalmente entra na terra reconhecendo que ela pertence a outra pessoa. Ele cultiva a área como arrendatário, e não como proprietário. Portanto, permanecer no local por 20, 30 ou 40 anos não basta, em princípio, para adquirir a propriedade.

Para que alguém que começou como arrendatário possa posteriormente alegar a propriedade, seria necessário demonstrar uma mudança clara na natureza da posse. O ocupante teria de passar a agir como proprietário e exteriorizar essa mudança de maneira objetiva diante do verdadeiro dono. Uma decisão interna, como simplesmente pensar que a terra passou a lhe pertencer, não seria suficiente.

A alegação poderia envolver, por exemplo, a negação expressa do direito do proprietário e a prática de atos inequívocos de domínio sobre a área. Ainda assim, a aquisição poderia ser contestada judicialmente e dependeria da análise das circunstâncias concretas, das provas apresentadas e do comportamento das partes ao longo dos anos.

Aquisição do direito de arrendamento

Há ainda outra possibilidade: a aquisição por prescrição não da propriedade, mas do direito de arrendamento (賃借権の時効取得, chinshakuken no jikō shutoku).

Segundo o entendimento dos tribunais japoneses, essa possibilidade pode ser discutida quando existe o uso contínuo e público da terra e fica objetivamente demonstrado que a ocupação ocorre com a intenção de exercer um direito de arrendamento. O pagamento contínuo de aluguel pode servir como um dos elementos de prova.

Nesse caso, a discussão não seria se a terra passou a pertencer ao agricultor, mas se ele adquiriu, por prescrição, o direito de continuar utilizando a área como arrendatário. Essa modalidade está relacionada às regras do artigo 163 do Código Civil, que trata da aquisição por prescrição de direitos patrimoniais diferentes da propriedade.

Esse é um dos motivos pelos quais os arrendamentos verbais antigos provocam tantos problemas. Quando o proprietário original morre, os herdeiros podem encontrar situações como estas:

1. Um agricultor afirma que recebeu autorização verbal para cultivar a terra por prazo indeterminado.
2. O ocupante diz que pagava aluguel ao avô ou ao bisavô do atual proprietário, mas não existem recibos.
3. Os herdeiros acreditam que a terra havia sido apenas emprestada gratuitamente, enquanto o agricultor afirma que havia um arrendamento.
4. O ocupante passa a alegar que sempre tratou a área como propriedade sua.
5. Uma pessoa que arrendava a terra subarrenda a área a terceiros sem autorização.
6. O agricultor constrói galpões, instala equipamentos ou realiza melhorias e, posteriormente, exige indenização ou o direito de permanecer no local.
7. Ninguém consegue identificar com exatidão os limites da área cedida porque o acordo foi apenas verbal.
8. O proprietário registrado morreu há décadas e a sucessão nunca foi formalizada, deixando dezenas de herdeiros.
9. A terra permanece registrada como agrícola, mas é usada irregularmente como estacionamento, depósito ou área de construção.
10. O agricultor deixa de pagar o aluguel, mas continua cultivando, enquanto o proprietário demora muitos anos para exigir a devolução.

Outro conflito possível está relacionado à aquisição por prescrição de apenas uma parte do terreno. Um agricultor pode, por exemplo, avançar gradualmente sobre a propriedade vizinha, cultivar além da divisa durante décadas e, posteriormente, afirmar que adquiriu aquela faixa por prescrição.

Os problemas de limites são especialmente difíceis quando não existem marcos visíveis ou quando os mapas antigos não correspondem exatamente à situação física dos terrenos.

Outro desdobramento importante envolve o subarrendamento. Mesmo que a primeira pessoa tenha algum direito de uso, ela não pode simplesmente oferecer o terreno a outro agricultor sem verificar o contrato, obter o consentimento do proprietário e cumprir as regras da Lei de Terras Agrícolas.

O segundo agricultor pode investir em sementes, máquinas e preparação do solo e, posteriormente, descobrir que o negócio realizado não produziu efeito jurídico e que ele não tem o direito de permanecer na área.

Consequências

Segundo a Divisão de Política de Terras Agrícolas (農地政策課, Nōchi Seisakuka), vinculada ao Departamento de Administração Agrícola (経営局, Keieikyoku) do Ministério da Agricultura, Florestas e Pesca, a violação das regras da Lei de Terras Agrícolas pode resultar em pena de até três anos de prisão ou multa de até 3 milhões de ienes.

O órgão ressalta, porém, que é difícil conhecer a dimensão exata do chamado arrendamento agrícola clandestino, pois essas negociações são realizadas sem o conhecimento das autoridades.

Diante dessas situações, o artigo recomenda que as famílias com parentes proprietários de terras agrícolas verifiquem se os arrendamentos estão devidamente autorizados, documentados e esclarecidos. A falta de registros pode provocar conflitos inesperados durante processos de herança.

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