Shizuoka - Encontrar uma casa ou apartamento cujo aluguel caiba é apenas uma parte do processo para quem pretende morar de aluguel no Japão. Antes de assinar o contrato, é importante verificar despesas, condições e cláusulas que podem elevar consideravelmente o valor necessário para entrar no imóvel ou gerar cobranças no momento da saída.

O sistema japonês de locação possui características que podem ser desconhecidas para estrangeiros. Além do primeiro aluguel, podem ser cobrados depósito caução, luvas, taxa da imobiliária, seguro contra incêndio, tarifa da empresa garantidora, despesas de limpeza e outros valores previstos no contrato.

O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão orienta que o interessado confira e compreenda o conteúdo do contrato antes de assinar, principalmente os custos de entrada e renovação, as condições de cancelamento e as regras de restauração do imóvel na saída.

A Província de Shizuoka também disponibiliza informações específicas para estrangeiros que procuram moradia. Entre os materiais indicados está um guia para procurar imóveis no Japão, disponível em 14 idiomas, com orientações sobre busca, contrato e cuidados depois da mudança.

Quanto custa para entrar em uma casa

O valor anunciado como aluguel mensal não corresponde necessariamente ao dinheiro que o interessado precisará desembolsar antes da mudança.

Dependendo do imóvel e do contrato, poderão aparecer diferentes cobranças.

Aluguel

Aluguel - 家賃 – yachin.  É o valor mensal pago pelo uso do imóvel. Além dele, podem existir despesas separadas, como condomínio, estacionamento e outros serviços.

Despesas comuns

Despesas comuns - 共益費 - kyōekihi

Também pode aparecer o termo: Taxa de administração - 管理費 - kanrihi

É uma cobrança destinada, dependendo do imóvel, à manutenção e ao funcionamento das áreas comuns do edifício.

Ela normalmente aparece separada do aluguel e deve ser incluída no cálculo da despesa mensal real.

Depósito caução

Depósito caução - 敷金 – shikikin. É um valor entregue ao proprietário como garantia das obrigações do contrato.

Pode ser utilizado, por exemplo, para cobrir aluguel não pago ou determinadas despesas de reparação atribuídas ao inquilino.

O modelo de contrato divulgado pela Província de Shizuoka prevê que, na devolução do imóvel, o proprietário devolva o depósito, descontando, quando houver, dívidas de aluguel, despesas aplicáveis de restauração ou outras obrigações contratuais. O modelo também prevê a apresentação do detalhamento dos valores descontados.

Por isso, é importante perguntar antes da assinatura:

Qual é o valor do shikikin?

Em quais situações poderá haver desconto?

Como será realizada a prestação de contas quando o contrato terminar?

Luvas

Luvas - 礼金 – reikin. É uma quantia paga ao proprietário no início do contrato.

Ao contrário do depósito caução, normalmente não é devolvida.

Existem imóveis anunciados sem shikikin ou reikin, mas isso não significa necessariamente que o custo total de entrada será baixo. Outras tarifas podem ser cobradas.

Taxa da imobiliária

Taxa de intermediação - 仲介手数料 - chūkai tesūryō. É a remuneração cobrada pela imobiliária quando ela atua como intermediária na locação.

Antes de pagar, confira o valor apresentado no orçamento inicial e no documento de contratação.

Empresa garantidora

Empresa garantidora de aluguel - 家賃債務保証会社 - yachin saimu hoshō gaisha

Muitos imóveis exigem um fiador ou a contratação de uma empresa garantidora. A função dessa empresa é garantir determinadas obrigações perante o proprietário caso o inquilino deixe de cumprir pagamentos previstos no contrato.

Isso não significa que a dívida seja perdoada. Se a garantidora pagar algum valor ao proprietário em nome do inquilino, poderá posteriormente cobrar esse valor do próprio inquilino.

A utilização da garantidora pode envolver:

taxa inicial;

cobrança anual;

tarifa de renovação;

outras despesas previstas no contrato.

Antes de assinar, pergunte quanto será cobrado na entrada e se haverá novos pagamentos durante a locação.

Seguro contra incêndio

Seguro contra incêndio - 火災保険 - kasai hoken. É comum a exigência de seguro para imóveis alugados.

A cobertura e o valor variam conforme a seguradora e o contrato.

Confira:

o que está coberto;

qual é o período de validade;

se o seguro inclui responsabilidade por danos a terceiros;

quanto será cobrado na renovação.

Troca de fechadura

Taxa de troca de fechadura - 鍵交換費用 - kagi kōkan hiyō.

Alguns contratos incluem cobrança para troca do cilindro ou da fechadura antes da entrada do novo morador.

Pergunte se a cobrança é obrigatória, quanto custa e exatamente qual serviço será realizado.

Limpeza

Taxa de limpeza - クリーニング費用 - kurīningu hiyō

Pode existir uma cobrança de limpeza na entrada ou na saída do imóvel.

É importante identificar se esse custo já está determinado no contrato e se existe alguma cláusula especial relacionada à limpeza.

Faça a conta do custo inicial completo

Antes de decidir pelo imóvel, peça à imobiliária o valor total necessário para a assinatura e entrada.

O cálculo pode incluir:

primeiro aluguel;

aluguel proporcional aos dias restantes do mês;

despesas comuns;

estacionamento;

shikikin;

reikin;

taxa da imobiliária;

empresa garantidora;

seguro;

troca de fechadura;

limpeza;

outras tarifas contratuais.

Uma residência com aluguel mensal mais barato pode exigir um valor inicial maior do que outro imóvel aparentemente mais caro.

Por isso, compare o custo total, não apenas o yachin anunciado.

Leia as cláusulas especiais

Cláusula especial - 特約 – tokuyaku. Essa é uma das palavras mais importantes para identificar no contrato.

As cláusulas especiais podem estabelecer responsabilidades adicionais relacionadas, por exemplo, à limpeza profissional, animais de estimação, fumantes, troca de equipamentos e despesas na saída.

O Ministério da Terra orienta que o inquilino verifique atentamente o conteúdo do contrato antes de assinar, incluindo os custos da entrada, da renovação e as condições de restauração do imóvel. Uma cláusula escrita no contrato não deve simplesmente ser ignorada.

Por outro lado, o fato de existir uma cláusula não significa que qualquer cobrança seja automaticamente válida em qualquer circunstância. O próprio Ministério explica que condições desfavoráveis ao inquilino precisam ser compreendidas e aceitas como parte do contrato, além de respeitar as normas legais aplicáveis.

Por isso, pergunte antes de assinar sempre que houver uma condição que você não compreenda.

O que significa restaurar o imóvel

Restauração ao estado original - 原状回復 - genjō kaifuku. A expressão costuma causar confusão. Ela não significa simplesmente devolver uma residência usada exatamente como estava quando era nova.

Segundo as diretrizes do Ministério da Terra, a restauração envolve principalmente deteriorações ou danos relacionados a ação intencional, negligência, falta do cuidado esperado ou utilização que ultrapasse o uso normal do imóvel.

O desgaste provocado pelo tempo e pelo uso normal é tratado de maneira diferente. Essa distinção é muito importante na saída.

Exemplos de situações que merecem atenção incluem:

furos e danos importantes em paredes;

manchas provocadas por falta de limpeza;

mofo agravado por negligência;

danos causados por animais;

queimaduras;

equipamentos quebrados pelo uso inadequado.

Cada situação precisa ser analisada conforme o contrato e as circunstâncias.

Fotografe tudo quando entrar

Antes de levar os móveis para dentro, fotografe e, se possível, grave vídeos do imóvel.

Registre:

paredes;

pisos;

tatames;

portas;

janelas;

cozinha;

banheiro;

vaso sanitário;

pia;

armários;

aparelho de ar-condicionado;

varanda;

eletrodomésticos fornecidos pelo proprietário;

riscos, manchas, furos e danos já existentes.

Se a imobiliária fornecer uma ficha de inspeção, preencha-a cuidadosamente.

Guarde as fotografias e documentos até depois da devolução do imóvel e da conclusão da prestação de contas.

Isso ajuda a demonstrar quais problemas já existiam quando você recebeu as chaves.

Entenda a explicação dos pontos importantes

Explicação de assuntos importantes - 重要事項説明 - jūyō jikō setsumei

Quando uma imobiliária atua na intermediação, o interessado recebe explicações sobre informações relevantes da contratação.

Não trate esse procedimento como simples burocracia.

É o momento de confirmar questões como:

condições financeiras;

características do imóvel;

duração do contrato;

condições de cancelamento;

restrições;

equipamentos;

infraestrutura;

outras condições que possam afetar sua decisão.

Se não compreender alguma parte em japonês, peça uma explicação antes de concordar.

Veja qual é o tipo de contrato

Contrato de locação - 賃貸借契約 - chintaishaku keiyaku

No Japão podem existir diferentes modalidades de contrato.

Uma distinção particularmente importante está entre o contrato residencial comum e o contrato por prazo determinado.

Contrato por prazo determinado

Contrato de locação por prazo determinado - 定期建物賃貸借 - teiki tatemono chintaishaku

Nesse sistema, o contrato termina quando chega a data estabelecida e não existe renovação automática.

Segundo o Ministério da Terra, o locador deve informar previamente que o contrato não será renovado e que terminará com o fim do período definido.

As partes podem concordar posteriormente em celebrar um novo contrato, mas isso não é a mesma coisa que ter direito automático à renovação.

Quem pretende morar por vários anos no mesmo endereço deve verificar essa condição antes de assinar.

Renovação pode gerar novas despesas

Renovação do contrato - 契約更新 - keiyaku kōshin

Taxa de renovação - 更新料 - kōshinryō

Alguns contratos preveem pagamento quando o período contratual é renovado.

Também podem existir outras despesas no mesmo período, como:

renovação da empresa garantidora;

renovação do seguro;

taxas administrativas.

O Ministério da Terra recomenda verificar antecipadamente as despesas necessárias tanto na entrada como na renovação do contrato.

Confira como funciona o cancelamento

Cancelamento - 解約 - kaiyaku

Aviso de cancelamento - 解約予告 - kaiyaku yokoku

O contrato deve informar quanto tempo antes o inquilino precisa comunicar que pretende sair.

O prazo varia conforme o contrato. Não espere o dia da mudança para avisar a imobiliária.

Dependendo das condições assinadas, o morador poderá continuar responsável pelo aluguel durante o período de aviso previsto, mesmo que já tenha deixado fisicamente o imóvel.

Confira também:

como o aviso deve ser apresentado;

se existe formulário;

se pode ser enviado pela internet;

qual data é considerada como início do aviso;

como será definida a data da vistoria final.

Animais de estimação

Animal de estimação - ペット - petto

Imóvel que permite animais - ペット可 - petto ka

Nem todo imóvel permite animais.

Mesmo quando são aceitos, podem existir condições adicionais, como:

aumento do depósito;

taxa extra;

limitação de espécie;

limitação de quantidade;

regras específicas de limpeza e reparação.

Nunca leve um animal para um imóvel sem confirmar previamente as condições do contrato.

Confira quem realmente pode morar no imóvel

Morador - 入居者 - nyūkyosha

Número de moradores - 入居人数 - nyūkyo ninzū

O contrato pode indicar quem está autorizado a residir no imóvel.

Se outra pessoa passar a morar na residência posteriormente, pode ser necessário comunicar a imobiliária, administradora ou proprietário.

Também podem existir regras sobre sublocação e cessão do imóvel.

O modelo contratual disponibilizado pela Província de Shizuoka, por exemplo, prevê restrições à transferência ou sublocação sem autorização do proprietário.

Veja o que acompanha a casa

Equipamento - 設備 - setsubi

Nem tudo que está dentro do imóvel necessariamente faz parte das instalações cuja manutenção será responsabilidade do proprietário.

Antes da entrada, pergunte quais itens são considerados equipamentos do imóvel.

Confira especialmente:

ar-condicionado;

aquecedor;

fogão;

luminárias;

vaso sanitário com funções eletrônicas;

aquecedor de água;

persianas;

antenas;

eletrodomésticos eventualmente deixados por moradores anteriores.

Pergunte também quem será responsável pelo conserto caso algum equipamento apresente defeito.

Verifique eletricidade, água e gás

Antes da mudança, pergunte como são realizados os contratos dos serviços essenciais.

Água - 水道 - suidō

Energia elétrica - 電気 - denki

Gás - ガス - gasu

Também verifique qual sistema de gás existe no imóvel:

Gás encanado - 都市ガス - toshi gasu

Gás LP - LPガス - LP gasu

O tipo de gás influencia o fornecedor disponível e as condições de contratação.

Internet precisa ser confirmada pelo endereço

Internet - インターネット - intānetto

Fibra óptica - 光回線 - hikari kaisen

Mesmo que um anúncio diga que existe internet no prédio, confirme exatamente o que isso significa.

Pode haver diferença entre:

internet já incluída no aluguel;

prédio preparado para determinada conexão;

fibra disponível apenas até uma área comum;

necessidade de contrato individual;

necessidade de instalação dentro do apartamento.

Se você trabalha de casa ou depende de conexão rápida, essa confirmação deve ser feita antes da assinatura.

Estacionamento também pode ter contrato próprio

Estacionamento - 駐車場 - chūshajō

Em muitos imóveis, a vaga não está incluída no aluguel residencial.

Verifique:

valor mensal;

taxa inicial;

renovação;

tamanho permitido do veículo;

localização da vaga;

possibilidade de obter certificado necessário para registro do veículo.

Verifique as regras do lixo

Lixo - ごみ - gomi

Local de coleta - ごみ集積所 - gomi shūsekijo

Pergunte onde fica o ponto de descarte e quais regras se aplicam ao endereço.

As normas de separação e coleta são definidas localmente.

Em Shizuoka, portanto, o procedimento deve ser conferido no município onde está localizado o imóvel.

Consulte o mapa de risco antes de escolher

Mapa de risco - ハザードマップ - hazādo mappu

Em uma província como Shizuoka, a localização do imóvel também deve ser avaliada sob a perspectiva de desastres naturais.

Dependendo do endereço, podem existir riscos relacionados a:

tsunami;

inundação;

deslizamento;

terremoto;

outros desastres.

Não avalie apenas distância do trabalho, escola, estação e supermercado.

Consulte o mapa oficial do município utilizando o endereço exato da residência.

Estrangeiros podem encontrar apoio para procurar moradia

A Província de Shizuoka mantém informações sobre o sistema de apoio à moradia e apresenta ferramentas destinadas a estrangeiros que procuram residência.

Entre elas está o Apartment Search Guidebook, material criado para explicar a busca pelo imóvel, os procedimentos de locação e cuidados durante a vida no Japão.

A página provincial informa que o guia está disponível em 14 idiomas.

A Província também mantém informações sobre o sistema de moradias Safety Net, destinado a facilitar o acesso à habitação para grupos que podem encontrar dificuldades na locação. As moradias registradas no sistema não podem recusar a entrada pelo simples fato de a pessoa pertencer a um grupo considerado elegível no programa.

Antes de assinar, faça este checklist

Confirme o valor mensal total.

Não considere apenas o aluguel. Some condomínio, estacionamento e outras despesas fixas.

Peça o valor inicial completo.

Solicite um orçamento discriminando todas as cobranças necessárias para entrar.

Identifique shikikin e reikin.

Confira quais valores podem ser devolvidos e quais não serão devolvidos.

Verifique a garantidora.

Pergunte sobre taxa inicial e renovações.

Leia as cláusulas especiais.

Dê atenção especial a limpeza, animais, fumantes, danos, saída e reparos.

Confira o tipo de contrato.

Descubra se é contrato comum ou contrato por prazo determinado.

Pergunte sobre renovação.

Verifique se existe kōshinryō ou outras cobranças periódicas.

Confira o aviso de saída.

Descubra quanto tempo antes você deve informar que pretende deixar o imóvel.

Registre as condições da residência.

Faça fotos e vídeos antes de começar a utilizá-la.

Confira os equipamentos.

Pergunte quais pertencem ao imóvel e quem paga em caso de defeito.

Verifique água, eletricidade e gás.

Descubra também se o imóvel utiliza toshi gasu ou LP Gas.

Confira internet.

Se a conexão for importante para trabalho ou estudo, verifique disponibilidade pelo endereço.

Confira estacionamento.

Não presuma que a vaga esteja incluída.

Consulte o mapa de risco.

Faça a consulta pelo endereço exato.

Guarde toda a documentação.

Mantenha contrato, comprovantes, fotografias, e-mails, mensagens e documentos de vistoria até o encerramento completo da locação.

Termos importantes para quem vai alugar imóvel no Japão

Se surgir um problema

O tipo de atendimento adequado depende da natureza da questão.

Problemas ocorridos durante a intermediação e contratação com uma imobiliária podem estar relacionados às normas que regulam as empresas de transações imobiliárias.

Questões posteriores, como reparos, renovação, prestação de contas na saída e restauração do imóvel, podem exigir outro canal de orientação. A própria Província de Shizuoka esclarece que nem todos esses temas estão dentro do alcance da fiscalização prevista na Lei de Transações de Terrenos e Edificações.

Por isso, antes de procurar ajuda, guarde:

contrato;

explicação de assuntos importantes;

orçamento inicial;

comprovantes de pagamento;

fotografias;

documentos da vistoria;

mensagens e e-mails;

prestação de contas apresentada na saída.

Quanto mais clara for a documentação, mais fácil será explicar exatamente qual cobrança ou condição está sendo questionada.

Para lembrar

Antes de alugar uma casa no Japão, a pergunta não deve ser apenas "quanto custa o aluguel?".

Pergunte também:

Quanto preciso pagar para entrar?

Quanto pagarei todos os meses?

Quanto poderá custar a renovação?

Como funciona a saída?

Quais despesas podem ser cobradas quando eu devolver o imóvel?

O que acontece com o depósito caução?

Quem paga pelos reparos?

Qual é o prazo para cancelar?

Que regras específicas existem neste imóvel?

A resposta para essas perguntas deve ser conhecida antes da assinatura, e não somente quando chegar a primeira cobrança ou o momento de deixar a residência.

Links oficiais úteis

Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo

Informações sobre locação residencial privada, contratos e prevenção de problemas:
Moradia de aluguel privada e orientações ao inquilino

Cuidados na entrada e na saída de imóveis alugados:
Orientações para entrada e saída de imóveis alugados

Diretrizes sobre restauração do imóvel e despesas na saída:
Guia sobre genjō kaifuku e conflitos na saída

Perguntas e respostas sobre as regras de restauração:
Perguntas e respostas sobre genjō kaifuku

Informações sobre contratos de locação por prazo determinado:
Contrato teiki tatemono chintaishaku

Província de Shizuoka

Página sobre apoio à procura de moradia, incluindo materiais para estrangeiros:
Sistema de apoio à moradia da Província de Shizuoka

Informações sobre imóveis registrados no sistema Safety Net:
Moradias Safety Net em Shizuoka

Portal provincial com informações sobre moradia:
Informações sobre moradia da Província de Shizuoka

Consultas relacionadas a empresas imobiliárias e à Lei de Transações Imobiliárias:
Consultas sobre transações imobiliárias em Shizuoka

Foto: Canva