Tóquio – Os juros do financiamento imobiliário Flat 35, uma das principais modalidades de crédito habitacional com taxa fixa oferecidas no Japão, diminuíram em novembro pela primeira vez em quatro meses. Segundo informações divulgadas pela Agência Financeira da Habitação do Japão, a taxa anual mais frequente para contratos com duração de 21 a 35 anos passou de 3,83% em outubro para 3,81%.

A redução foi de 0,02 ponto percentual, equivalente a uma diferença de dois centésimos de ponto percentual. Apesar da queda, os juros continuam elevados em comparação com os níveis registrados em períodos anteriores.

O Flat 35, conhecido em japonês como Furatto Sanjūgo (フラット35), é oferecido por instituições financeiras privadas em parceria com a Agência Financeira da Habitação do Japão.

A principal característica dessa modalidade é a manutenção de uma taxa de juros fixa durante todo o período de pagamento. Por isso, pode representar uma alternativa para compradores que desejam maior previsibilidade sobre as parcelas do financiamento.

Primeira redução em quatro meses

Segundo os dados divulgados para novembro, a taxa anual mais frequente do Flat 35, considerando contratos de 21 a 35 anos e financiamento de até 90% do valor do imóvel, ficou em 3,81%.

Em outubro, o percentual estava em 3,83%. Foi a primeira diminuição desde julho, depois de três meses consecutivos de aumentos. No entanto, é importante ressaltar que isso não significa que os bancos estejam oferecendo a mesma taxa para todos os interessados.

Os juros variam conforme a instituição financeira, a duração do contrato, a proporção financiada e outras condições da operação.

Para empréstimos de 21 a 35 anos com financiamento de até 90% do imóvel, as taxas anunciadas para novembro variam de 3,81% a 5,73%.

O percentual de 3,81% representa a taxa mais frequentemente oferecida pelas instituições participantes do levantamento.

Contratos mais curtos possuem taxas menores

O financiamento Flat 35 também permite contratar empréstimos com períodos de pagamento menores.

Nos contratos com duração de 15 a 20 anos, a taxa mais frequente anunciada para novembro é de 3,49% ao ano.

A faixa de juros varia de 3,49% a 5,41%. Em outubro, a taxa mais frequente estava em 3,51%. Portanto, também houve redução de 0,02 ponto percentual nessa modalidade.

Já para contratos de prazo superior a 35 anos, oferecidos em produtos específicos, os juros podem ser diferentes.

A escolha do prazo influencia tanto o valor das parcelas quanto a quantidade total de juros pagos durante o financiamento.

Em geral, prazos mais longos permitem reduzir o valor mensal das prestações, mas podem elevar o custo total da operação.

Financiamento superior a 90% tem juros maiores

Outro fator importante é a proporção do valor do imóvel que será financiada. Quando o comprador utiliza recursos próprios para pagar pelo menos 10% do imóvel, pode ter acesso a determinadas condições de juros mais favoráveis.

Para contratos em que o financiamento supera 90% do valor do imóvel, a taxa mais frequente do Flat 35 em novembro ficou em 3,92% ao ano. Ou seja, financiar uma proporção maior da compra pode resultar em juros mais elevados.

Porém, utilizar uma entrada maior também exige que o comprador possua recursos suficientes. Além da entrada, a aquisição de um imóvel envolve despesas com documentação, impostos, seguros e outros procedimentos. Por isso, é importante calcular o custo total antes de assumir o financiamento.

O que significa ter juros fixos?

A principal vantagem do Flat 35 é que a taxa de juros contratada permanece fixa durante todo o período de pagamento.

Se o financiamento for contratado por 35 anos, a taxa aplicável continuará a mesma até o encerramento do contrato, ressalvadas condições específicas de programas que prevejam descontos temporários.

Isso oferece maior previsibilidade ao orçamento familiar. O comprador consegue saber antecipadamente quanto precisará pagar mensalmente, desde que siga as condições contratuais e não realize alterações posteriores.

Em um financiamento com taxa variável, por outro lado, os juros podem ser revistos ao longo do tempo. Dependendo das condições estabelecidas pelo banco, um aumento das taxas poderá elevar os encargos ou modificar a composição das parcelas.

Entretanto, financiamentos com juros variáveis também podem começar com taxas inferiores às oferecidas pelos contratos fixos. A escolha depende da capacidade financeira do comprador e de sua disposição para assumir o risco de mudanças futuras.

Redução de novembro representa economia pequena

Para compreender a diferença, considere um financiamento hipotético de 30 milhões de ienes, com pagamento em 35 anos. Utilizando uma taxa anual fixa de 3,83%, a parcela mensal seria de aproximadamente 130 mil ienes.

Com a redução para 3,81%, o valor cairia cerca de 300 a 400 ienes por mês. A diferença exata dependerá do método de cálculo e das condições contratuais.

Portanto, a queda de 0,02 ponto percentual representa uma economia relativamente pequena. Mesmo alterações modestas podem gerar diferenças acumuladas durante contratos de longa duração.

O exemplo considera apenas o financiamento e os juros, sem incluir taxas bancárias, seguros, impostos ou outras despesas.

Por que os juros imobiliários aumentaram?

As taxas dos financiamentos habitacionais no Japão são influenciadas por diferentes condições econômicas. Entre os fatores estão a política monetária do Banco do Japão e a evolução dos rendimentos dos títulos públicos de longo prazo.

Nos últimos anos, o Banco do Japão modificou gradualmente sua política de juros, depois de um longo período de medidas destinadas a estimular a economia.

O aumento das taxas de mercado pode elevar os custos enfrentados pelas instituições financeiras para oferecer empréstimos de longo prazo. Isso pode influenciar os juros cobrados dos compradores de imóveis.

Os contratos de juros fixos também dependem das condições de financiamento no mercado de capitais.

Banco do Japão mantém taxa básica em 1,25%

Na reunião de política monetária encerrada em 30 de outubro, o Banco do Japão decidiu manter sua taxa básica em aproximadamente 1,25%.

A instituição também indicou que continuará acompanhando a evolução da inflação e poderá realizar novos ajustes conforme as condições econômicas. Essas decisões interessam aos compradores de imóveis, porque influenciam o ambiente financeiro. Contudo, a taxa básica do Banco do Japão não corresponde diretamente aos juros cobrados no Flat 35.

A taxa básica representa um instrumento de política monetária, enquanto os juros imobiliários dependem de características específicas dos empréstimos.

Quem pode solicitar o Flat 35?

O financiamento está disponível para pessoas que cumprem os requisitos estabelecidos pela Agência Financeira da Habitação e pelas instituições financeiras participantes.

Entre as condições estão idade, capacidade de pagamento, finalidade do imóvel e características técnicas da propriedade.

O programa é destinado à aquisição ou construção de residências que atendam aos critérios estabelecidos.

O interessado também precisa demonstrar renda compatível com o valor solicitado.

As instituições financeiras examinam a relação entre as prestações e a renda familiar, além de outros fatores relacionados à capacidade de pagamento. A aprovação não é automática.

Mesmo quando o comprador atende aos requisitos gerais, o banco precisa avaliar a documentação e as condições da operação.

Brasileiros também podem contratar?

Os brasileiros residentes no Japão podem solicitar financiamentos imobiliários conforme as regras aplicáveis aos estrangeiros.

No caso do Flat 35, a elegibilidade de candidatos que não possuem nacionalidade japonesa está vinculada a requisitos específicos de residência.

Em regra, estrangeiros precisam possuir residência permanente ou residência permanente especial para utilizar o programa.

Os bancos também podem estabelecer procedimentos adicionais para avaliar a renda, o histórico financeiro e a capacidade de pagamento.

Portanto, possuir residência permanente não garante automaticamente a aprovação.

Da mesma forma, determinadas modalidades de financiamento imobiliário oferecidas por bancos privados podem apresentar condições diferentes das exigidas pelo Flat 35.

Imóvel também precisa cumprir requisitos técnicos

Outro aspecto importante é que o financiamento não depende apenas da situação financeira do comprador. O imóvel também precisa cumprir critérios técnicos definidos pela Agência Financeira da Habitação.

Essas exigências procuram avaliar condições como estrutura, segurança e características da construção. Dependendo do caso, poderá ser necessária uma inspeção específica.

Isso significa que nem todos os imóveis anunciados no mercado são automaticamente elegíveis ao programa.

Antes de assinar um compromisso de compra, é recomendável verificar se a propriedade atende às condições exigidas pela modalidade de financiamento pretendida.

Existem descontos para determinados compradores

O Flat 35 também possui programas que oferecem reduções temporárias dos juros. Esses benefícios podem estar relacionados às características do imóvel, ao desempenho energético e à composição familiar.

Entre as possibilidades estão condições especiais para residências que cumprem critérios de eficiência energética e para determinadas famílias com filhos.

O desconto pode ser aplicado durante os primeiros anos do financiamento, dependendo do número de pontos obtidos no sistema do programa. Essas condições, porém, não são automáticas.

O comprador precisa cumprir os requisitos específicos e apresentar a documentação exigida. Também é importante compreender que uma redução temporária dos juros não significa que a taxa permanecerá mais baixa durante os 35 anos.

Quando o período de desconto termina, a taxa prevista originalmente para os anos seguintes passa a ser aplicada.

Como comparar propostas?

Antes de escolher um financiamento, é recomendável verificar não apenas a taxa de juros anunciada, mas também o custo total da operação.

Entre os fatores importantes estão o valor da entrada, as taxas administrativas, os seguros e as condições de pagamento antecipado. Também é necessário avaliar as despesas de manutenção da residência.

No caso de apartamentos, por exemplo, podem existir pagamentos mensais destinados à administração do condomínio e à formação de reservas para reformas. Em casas, o proprietário também precisa considerar impostos e futuras despesas de manutenção.

Esses valores continuam existindo mesmo depois da aquisição do imóvel. Uma prestação que parece acessível isoladamente pode representar um compromisso maior quando somada às demais despesas.

Queda não significa retorno aos juros baixos

A redução de novembro interrompeu uma sequência de três meses de aumentos, mas não representa uma mudança definitiva na tendência dos financiamentos imobiliários.

A taxa mais frequente de 3,81% continua elevada em comparação com os níveis observados em períodos anteriores.

Além disso, a evolução futura dependerá das condições econômicas e financeiras.

Para as famílias brasileiras que pretendem comprar imóveis no Japão, o principal cuidado continua sendo avaliar a capacidade de pagamento ao longo de muitos anos.

A estabilidade oferecida pelos juros fixos pode ser uma vantagem importante, mas precisa ser comparada com o valor inicial das prestações e com as alternativas disponíveis no mercado.

Fonte: Agência Financeira de Habitação do Japão e jornal Yomiuri

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